Guia Completo sobre Impostos na Compra de Imóveis em Portugal: Estrutura Total de Custos
Uma das perguntas mais frequentes colocadas pelos clientes que ponderam adquirir um imóvel em Portugal é:
“Para além do preço de compra, quanto devo prever adicionalmente?”
Trata-se de uma questão fundamental. Em Portugal, o custo total de aquisição de um imóvel não se limita ao valor acordado na escritura, incluindo também impostos de transação pagos uma única vez e encargos fiscais anuais durante o período de detenção do imóvel.
Ao compreender antecipadamente toda a estrutura de custos, o comprador poderá tomar decisões mais informadas e evitar pressões financeiras inesperadas ao longo do processo. Este artigo apresenta uma visão abrangente dos principais impostos associados à compra de imóveis em Portugal.
NO.1
Fase de Aquisição: Impostos de Pagamento Único
No momento da celebração da escritura e da transmissão do imóvel, existem dois impostos principais a considerar:
- IMT (Imposto Municipal sobre as Transmissões Onerosas de Imóveis)
- IS (Imposto do Selo)
1. IMT: O Principal Imposto na Aquisição
O IMT é o imposto aplicado à transmissão onerosa de bens imóveis e representa, regra geral, o maior encargo fiscal no momento da compra.
O cálculo do IMT segue um regime progressivo e depende de vários fatores:
- O valor mais elevado entre o preço de aquisição e o valor patrimonial tributário (VPT)
- A finalidade do imóvel (habitação própria ou investimento)
- Se se trata de habitação própria e permanente
Para habitação própria e permanente, aplicam-se os seguintes escalões:
| Valor do Imóvel (€) | Taxa | Parcela a Abater |
|---|---|---|
| 0 – 97.064 | 0% | €0 |
| 97.064 – 132.774 | 2% | €1.941,28 |
| 132.774 – 181.034 | 5% | €5.306,44 |
| 181.034 – 316.772 | 7% | €8.163,59 |
| 316.772 – 633.453 | 8% (marginal) | — |
| Superior a 633.453 | Taxa fixa de 6% | — |
Fórmula de cálculo:
IMT = (Valor do Imóvel × Taxa Aplicável) – Parcela a Abater
Por exemplo, na aquisição de um imóvel no valor de €300.000 destinado a habitação própria e permanente, o IMT a pagar será aproximadamente €12.000, de acordo com o cálculo progressivo.
2. Imposto do Selo (IS)
O Imposto do Selo é aplicado a uma taxa fixa:
IS = Valor do Imóvel × 0,8%
Para um imóvel de €300.000, o valor do Imposto do Selo será aproximadamente €2.400. Embora inferior ao IMT, este imposto deve igualmente ser liquidado no momento da escritura.
3. Em Caso de Recurso a Crédito Bancário
Caso a aquisição seja financiada através de crédito habitação, acrescem encargos relacionados com o registo da hipoteca.
Estes custos situam-se, em regra, entre 0,6% e 1% do montante financiado, dependendo das condições do banco e da estrutura do financiamento.
NO.2
Fase de Detenção: Impostos Anuais
Após a conclusão da compra, o imóvel entra na fase de detenção. O principal imposto recorrente é IMI (Imposto Municipal sobre Imóveis). O IMI corresponde ao imposto anual sobre a propriedade.
A taxa varia geralmente entre 0,3% e 0,5% do Valor Patrimonial Tributário (VPT)
Importa salientar que o IMI é calculado com base no VPT e não no preço de mercado. Como o VPT tende a ser inferior ao valor de aquisição, o encargo fiscal anual é, em regra, moderado.
Caso o imóvel seja destinado ao arrendamento, os rendimentos obtidos estarão sujeitos a tributação.
Em condições normais aplica-se uma taxa autónoma de 28%. Podem ser deduzidas despesas elegíveis, tais como obras de manutenção e reparação, juros do crédito habitação, honorários de gestão e despesas correntes relacionadas com o imóvel.
Uma adequada planificação fiscal permite otimizar a rentabilidade do investimento, assegurando simultaneamente o cumprimento das obrigações legais.
NO.3
Recomendações Orçamentais
De forma geral, recomenda-se que os compradores reservem aproximadamente 5% a 10% do valor de aquisição para cobrir impostos e encargos associados à transação. Este montante inclui normalmente: IMT, Imposto do Selo, encargos com registo de hipoteca (se aplicável) e custos notariais, jurídicos e de registo predial. Um planeamento financeiro rigoroso contribui para um processo de aquisição mais seguro e previsível.
O sistema fiscal imobiliário português é transparente e claramente regulamentado. Com conhecimento adequado da estrutura fiscal e preparação antecipada, o processo de compra torna-se estruturado e controlável.
Continuaremos a partilhar conteúdos informativos sobre o mercado imobiliário em Portugal, com o objetivo de apoiar investidores e compradores na tomada de decisões fundamentadas e estratégicas.