Ao avaliar mercados imobiliários internacionais, a rentabilidade de arrendamento é frequentemente um dos indicadores mais relevantes.

A rentabilidade de arrendamento corresponde à relação entre o rendimento anual obtido com rendas e o preço de aquisição do imóvel. De forma simples, indica quanto tempo seria necessário para recuperar o investimento inicial através das rendas. Quanto maior a rentabilidade, mais rápido é o retorno do capital e maior é a capacidade do ativo gerar fluxo de caixa.

No entanto, antes de concluir se determinada cidade oferece um bom potencial de investimento, é fundamental compreender a estrutura das rentabilidades nas diferentes regiões de Portugal.

Qual é o Nível Geral de Rentabilidade em Portugal?

De forma global, as rentabilidades no mercado de arrendamento de longa duração em Portugal situam-se, em média, entre 5% e 7,5%. No contexto europeu, este intervalo é considerado saudável e relativamente atrativo.

As diferenças entre cidades resultam sobretudo do valor base dos imóveis, da estrutura da procura por arrendamento e da dinâmica demográfica.

Análise Comparativa das Principais Cidades

Do ponto de vista estrutural, o desempenho das rentabilidades em Portugal apresenta uma clara segmentação por cidades.

Lisboa, enquanto capital e principal centro económico do país, regista os preços de venda e de arrendamento mais elevados. As rentabilidades no arrendamento de longa duração situam-se geralmente entre 5% e 5,6%, podendo atingir cerca de 6,8% em caso de exploração legal de alojamento de curta duração. A principal força de Lisboa não reside em percentagens extraordinariamente altas, mas sim na estabilidade e liquidez do mercado. A elevada densidade populacional, a concentração de empresas internacionais, o fluxo contínuo de residentes estrangeiros e a procura habitacional consistente conferem aos imóveis na cidade uma maior resiliência e segurança a longo prazo.

Por comparação, o Porto apresenta uma estrutura de rentabilidade ligeiramente superior, sobretudo devido a um custo de entrada mais baixo. No centro da cidade, a rentabilidade ronda os 5,8%, podendo alcançar entre 6,1% e 7,4% nas zonas periféricas. Nos últimos anos, o crescimento do turismo, da tecnologia e das indústrias criativas dinamizou a economia local e reforçou a procura por arrendamento. Para quem procura um equilíbrio entre custo inicial mais acessível e rentabilidade relativamente mais elevada, o Porto revela-se uma alternativa interessante.

Entre as cidades de dimensão média, Braga e Coimbra destacam-se pelas rentabilidades mais elevadas. Em Braga, as zonas centrais apresentam rentabilidades próximas de 6,95%, enquanto as áreas periféricas podem atingir 7,27%. A estrutura demográfica jovem e a procura habitacional consistente sustentam o mercado de arrendamento. Coimbra, tradicional cidade universitária, apresenta rentabilidades de cerca de 5,5% no centro e próximas de 7,9% nas áreas envolventes. A procura estudantil assegura estabilidade ao mercado local. Estas cidades caracterizam-se por preços de aquisição mais baixos e percentagens de rentabilidade mais elevadas, embora com menor liquidez e visibilidade internacional quando comparadas com Lisboa e Porto.

De forma geral, as cidades principais destacam-se pela estabilidade e liquidez, enquanto as cidades secundárias tendem a oferecer percentagens de rentabilidade superiores. Não existe uma escolha universalmente melhor — a decisão depende dos objetivos de longo prazo e do perfil de risco de cada investidor.

Uma Rentabilidade Mais Alta Significa Necessariamente um Melhor Investimento?

Importa sublinhar que a rentabilidade é apenas um dos critérios de avaliação.

Rentabilidades mais elevadas podem estar associadas a fatores como:

• Taxas de vacância

• Maior dificuldade de arrendamento

• Estabilidade dos inquilinos

• Eficiência na gestão do imóvel

• Perspetivas de desenvolvimento da região

Concentrar-se exclusivamente na percentagem pode não refletir a qualidade global do ativo a longo prazo. Um investimento equilibrado deve considerar simultaneamente rentabilidade, liquidez, estabilidade e controlo de risco.

As zonas centrais de Lisboa e Porto tendem a oferecer maior estabilidade e facilidade de revenda, sendo adequadas para estratégias de detenção prolongada. Já cidades como Braga e Coimbra, bem como áreas periféricas, podem ser mais atrativas para quem privilegia maior geração de rendimento corrente e menor capital inicial.

Uma Perspetiva Racional sobre a Rentabilidade

A rentabilidade de arrendamento deve ser entendida como uma ferramenta de análise, não como um fim em si mesma. O verdadeiro objetivo da gestão de ativos não é alcançar o valor percentual mais elevado, mas sim construir uma carteira sustentável, com risco controlado e potencial de valorização a longo prazo.

A diversidade regional do mercado português oferece diferentes oportunidades consoante a estratégia definida. Compreender a lógica estrutural por detrás dos dados é mais importante do que comparar apenas números isolados.

Continuaremos a analisar o mercado imobiliário português com base em dados e tendências, apoiando decisões mais informadas e sustentáveis.