很多客户在咨询葡萄牙房产时，最常问的一句话是：

“除了房价本身，还要准备多少钱？”

这个问题非常关键。因为在葡萄牙，购房成本不仅仅是成交价格本身，还包括交易阶段的一次性税费，以及持有期间的年度税费。

如果提前规划清楚整体成本结构，购房决策会更加从容，也能有效避免资金安排上的压力。本文将系统介绍葡萄牙购房涉及的全部主要税费。

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交易阶段：一次性税费构成

在葡萄牙完成房产过户时，最核心的两笔税费是：

• IMT（房产转让税）
• IS（印花税）

1. IMT：购房阶段金额最大的一笔税费

IMT（Imposto Municipal sobre as Transmissões Onerosas de Imóveis）是葡萄牙的不动产转让税，也是购房时金额占比最高的一项。

其税率采用阶梯制度，根据：

• 房产成交价格或政府评估值（取较高者）
• 房屋用途（自住或投资）
• 是否为首套永久自住房

而有所不同。

以“首套永久自住房”为例，适用的阶梯税率如下：

房价区间（€）	税率	速算扣除额
0 – 97,064	0%	€0
97,064 – 132,774	2%	€1,941.28
132,774 – 181,034	5%	€5,306.44
181,034 – 316,772	7%	€8,163.59
316,772 – 633,453	8%（边际）	无
超过 633,453	统一 6%	无

计算公式为：

IMT =（房价 × 适用税率）– 速算扣除额

若购买一套 €300,000 的首套永久自住房，IMT约为 €12,000 左右（根据阶梯公式计算）。

2. 印花税（IS）

印花税（Imposto do Selo）为固定比例：

**IS =**房价 × 0.8%

以 €300,000 房产为例，印花税约为 €2,400。相比IMT，印花税金额较小，但同样需在过户时一次性缴纳。

3. 若采用银行贷款

如果购房涉及按揭融资，还会产生抵押登记相关税费。通常为贷款额度的 0.6%–1% 左右，具体取决于贷款比例与银行结构安排。

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持有阶段：年度税费

完成交易后，房产进入持有阶段。此时每年需要缴纳的主要税费为：IMI（Imposto Municipal sobre Imóveis），类似年度房产持有税。

税率通常为：

政府评估价值（VPT）的 0.3%–0.5%

需要注意的是，IMI并非按市场成交价计算，而是按政府评估价征收。评估价通常低于实际成交价格，因此实际税负相对可控。

若房产用于出租，则需缴纳租金收入税。一般情况下适用固定税率 28%，可依法抵扣相关合理支出，包括：房屋维修费用、贷款利息、管理费用、维护成本等通过合规税务规划，可以有效优化出租收益结构。

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整体预算建议

综合来看，在葡萄牙购房时，建议预留：房价的 5%–10% 作为税费及交易相关成本预算，该比例通常可以覆盖：IMT、印花税、抵押登记税费（如有贷款）、公证、律师及登记费用。提前了解并规划完整成本结构，是保障交易顺利完成的关键一步。

葡萄牙房地产税制整体透明，规则明确。只要在购房前对税费结构有充分认知，并进行合理规划，整体流程是相对可控且规范的。

我们将持续在官网更新葡萄牙地产相关实用知识，帮助投资人与自住客户更清晰地理解当地市场规则，从而做出更加理性的决策。