Uma das perguntas mais frequentes entre quem pretende investir em imobiliário em Portugal é: “Quanto posso realmente ganhar com arrendamento? Qual é a cidade com maior rentabilidade?”

Mesmo dentro de Portugal, o desempenho do mercado de arrendamento varia bastante entre cidades.

Então, quais são as cidades portuguesas com as maiores rentabilidades de arrendamento em 2026? E quais são mais adequadas para estratégias de investimento de longo prazo?

Vamos analisar os dados mais recentes do mercado.

Rentabilidade Média de Arrendamento nas Principais Cidades Portuguesas (2026)

Cidade	Rentabilidade Média Bruta	Características do Mercado
Coimbra	6%–7,5%	Cidade universitária com procura estável de estudantes
Braga	5,7%–7,2%	Crescimento populacional rápido e entrada contínua de jovens residentes
Bragança	Cerca de 6,7%	Preços imobiliários mais baixos e rentabilidade elevada
Porto	4,9%–5,6%	Mercado urbano consolidado e elevada liquidez
Lisboa	3,8%–4,9%	Preços elevados, maior estabilidade
Algarve	5%–10% (arrendamento turístico em época alta)	Mercado turístico e de segunda habitação

Dados compilados a partir de estudos de mercado da Global Property Guide, GuestReady, Savills, Idealista e outras fontes de 2025–2026. Como as rentabilidades variam consoante a localização, tipo de imóvel e modelo de arrendamento (curta ou longa duração), não existe um ranking “oficial” único de rentabilidade em Portugal. A maioria dos números representa estimativas de mercado baseadas nos preços dos imóveis e nos valores das rendas.

Porque é que Lisboa Não Tem as Maiores Rentabilidades?

Muitas pessoas assumem automaticamente: “Se Lisboa tem as rendas mais altas, então também deve ter as maiores rentabilidades.”

Mas a rentabilidade não depende apenas da renda — depende também do preço do imóvel.

Lisboa funciona mais como um mercado de ativos urbanos premium. Embora as rentabilidades não sejam as mais elevadas do país, a cidade beneficia de procura internacional estável, elevada liquidez e forte capacidade de preservação de valor a longo prazo. Por isso, Lisboa é frequentemente vista como um mercado de investimento mais estável e menos volátil.

É precisamente por essa razão que muitos investidores compram imóveis em Lisboa focando-se mais na segurança patrimonial e estabilidade de longo prazo do que apenas na maximização do retorno imediato.

Porque é que Cidades Secundárias Como Braga e Coimbra Têm Rentabilidades Mais Elevadas?

Comparadas com Lisboa, muitas cidades secundárias portuguesas continuam a apresentar preços imobiliários mais acessíveis, enquanto a procura por arrendamento continua a crescer.

É por isso que algumas das melhores rentabilidades do país estão hoje concentradas em cidades universitárias e mercados secundários em crescimento.

Braga, por exemplo, tornou-se uma das cidades com crescimento mais rápido em Portugal. A combinação entre população universitária, setor tecnológico, residentes internacionais e emprego na região norte continua a impulsionar a procura por arrendamento. No entanto, os preços dos imóveis permanecem significativamente abaixo dos praticados em Lisboa e Porto, o que permite alcançar rentabilidades mais elevadas.

Coimbra segue uma lógica ligeiramente diferente. Como uma das cidades universitárias mais importantes de Portugal, beneficia de uma procura estudantil estável e contínua. Apartamentos pequenos, estúdios e alojamento estudantil tendem a apresentar baixas taxas de vacância e relações de arrendamento de longa duração. Apesar de não ser uma cidade grande, Coimbra mantém consistentemente algumas das rentabilidades mais altas do país.

O Algarve representa outro tipo de investimento. Durante a época alta do turismo, alguns imóveis destinados ao arrendamento de curta duração conseguem atingir rentabilidades entre 8% e 10% ou até superiores. No entanto, este tipo de mercado depende muito mais do turismo internacional, da sazonalidade, da regulamentação do alojamento local e da capacidade de gestão operacional. Como consequência, tende também a apresentar maior volatilidade.

A Maior Rentabilidade Significa Sempre o Melhor Investimento?

Nem sempre.

No investimento imobiliário, o mais importante não é apenas obter a rentabilidade mais alta, mas encontrar o equilíbrio certo entre retorno, estabilidade e potencial de valorização no longo prazo.

Antes de investir, é fundamental perceber qual é o verdadeiro objetivo do investimento. Procura estabilidade patrimonial no longo prazo ou maior geração de cash flow? Prefere menor volatilidade ou está disposto a assumir maior complexidade operacional em troca de retornos mais elevados?

No fundo, diferentes cidades representam diferentes estratégias de investimento.