葡萄牙政府最新住房方案：刺激房源供应、给予租赁税惠，并推出卖房再投资免税机制
葡萄牙政府在最近一次部长会议上批准了一系列旨在扩大全国住房供应的新措施。尽管这些措施尚未正式公布于《政府公报》，部分仍需共和国议会批准，但整体方向已明确：通过税务激励、降低建设成本、推动“适度租金”房源，以及增加租赁市场供应来缓解住房压力。政府预计在12月推出新一轮补充政策。
1. 中等价格房屋建设将适用6%的增值税（IVA）－有效期至2029年
方案之一是在2029年前，对符合“中等价格”标准的住宅建设或改造工程适用最低6%的IVA税率。政府设定的价格上限如下： 待售房屋最高售价：64.8万欧元 出租房产最高月租：2,300欧元 若售价或租金超出上限，则适用正常23%的IVA税率。DECO PROteste强调，必须明确哪些商品与服务适用6%的税率，并须设立严格的开票规则，以防借“减税”来抬高价格。
2. 提高租金费用的IRS抵扣额
为减轻租户负担，政府决定提升租金在个人所得税（IRS）中可抵扣的上限： 2026年：最高可抵扣900欧元 2027年：提高至1,000欧元 抵扣比例仍维持15%。 DECO PROteste评论指出，这项措施虽有利于税务层面，却无法直接减轻租户的实际租金负担，而高租金才是当前许多家庭的主要压力。该组织亦批评政府仍未落实其长期倡议——允许对2012年以后签订或转让的房贷利息进行抵扣。
本次房屋方案中最具吸引力、讨论度最高的措施之一，是出售住宅所得的资本利得税（Mais-valias）可在特定条件下完全免除。
若屋主将卖房所得再投资于另一套用于“适度租金”出租的居住房产，即可申请免税。条件包括： 1. 出售的是居住房产； 2. 增值部分需再投资于另一套用于居住的房产； 3. 新房需在6个月内出租； 4. 租金必须符合官方“renda moderada / preço acessível”标准（最高2,300欧元）； 5. 出租合约必须维持至少5年。 此外，政府给予非常宽松的时间窗口： - 出售后36个月内再投资可享免税； - 出售前24个月已购买的房产，只要符合条件，同样可享免税。 换言之，过去两年已购屋、或将在未来三年内购房，都可以被视为有效再投资，实现卖房免税。 这使得“卖房→换房→出租”成为2025–2026年间最具吸引力的节税策略之一。
4. 房东所得税（IRS）由25%降至10%－适用于“适度租金”出租
为鼓励更多房源进入长期租赁市场，政府决定： 将适度租金（≤2,300欧元）的房东所得税从25%降至10%。 根据现行法律，租赁协议期限越长，适用的所得税税率越低。DECO PROteste指出，因此必须明确此宣布的减税措施将如何与现行规定衔接。该组织还提醒，根据政府已公布的信息，最高2,300欧元的“适度租金”概念没有地域限制。DECO PROteste强调，大城市和内陆地区的租金有显著差异，因此所制定的税率上限必须考虑到这些差异。
5. 租金不超过2,300欧元的，免征额外的IMI税
若出租住宅的租金不超过政府所定义的“适度租金”，其业主可免缴附加的市政房产税（IMI）。这进一步降低了房东将房产投入长期租赁市场的营运成本。
政策方向明确－鼓励长期出租、降低建造成本、抑制投机 整体而言，本轮房屋新政呈现三个鲜明目标： 1. 增加可负担租赁住房供应。 2. 激励房主通过税收优惠参与长期出租，尤其是卖房换房与再投资免税机制。 3. 降低建造成本（6% IVA）以推动新房供应。 尤其是“卖房→再投资→长期出租→资本利得免税”的组合，被广泛视为这一政策体系的“最大红利”，对计划换房、自住转投资、或进行长期出租的业主极具吸引力。