Novo plano habitacional do Governo português: estimular oferta, benefícios fiscais para arrendamento e isenção de mais-valias com reinvestimento
Numa recente reunião do Conselho de Ministros, o Governo português aprovou um conjunto de medidas destinadas a expandir a oferta habitacional em todo o território nacional. Embora ainda não tenham sido publicadas em Diário da República e algumas dependam ainda da aprovação da Assembleia da República, a orientação geral já é clara: aliviar a pressão habitacional através de incentivos fiscais, redução de custos de construção, promoção de habitação em 'renda moderada' e aumento da oferta no mercado de arrendamento. O Governo prevê ainda anunciar um novo pacote complementar em dezembro.
1. Aplicação da taxa reduzida de IVA de 6% na construção de habitação de preço médio – válida até 2029
Uma das medidas consiste na aplicação da taxa mínima de IVA de 6% às obras de construção ou reabilitação de imóveis habitacionais que cumpram os critérios de 'preço médio' até 2029. O Governo definiu os seguintes tetos: Preço máximo de venda: 648.000 euros Renda máxima mensal: 2.300 euros Se o preço de venda ou a renda ultrapassarem estes limites, aplica-se a taxa normal de IVA de 23%. A DECO PROteste salienta a necessidade de clarificar quais bens e serviços beneficiam da taxa de 6% e de estabelecer regras rigorosas de faturação, para evitar que os operadores aumentem preços sob o pretexto da redução fiscal.
2. Aumento do limite de dedução em IRS das despesas com renda
Para aliviar o encargo dos inquilinos, o Governo decidiu aumentar o limite dedutível em IRS das rendas: 2026: até 900 euros dedutíveis 2027: aumento para 1.000 euros A taxa de dedução mantém-se em 15%. A DECO PROteste observa que, embora esta medida traga vantagens fiscais, não reduz diretamente o valor real da renda, que continua a ser a principal pressão financeira para muitas famílias. A organização critica ainda o facto de o Governo não ter avançado com a sua proposta de longa data: permitir a dedução dos juros de empréstimos contraídos ou transferidos após 2012.
Uma das medidas mais atrativas e debatidas deste plano habitacional é a isenção total do imposto sobre mais-valias imobiliárias, desde que sejam cumpridas determinadas condições.
Os proprietários que reinvestirem o valor da venda de uma habitação noutra destinada a arrendamento em 'renda moderada' podem solicitar isenção total de imposto. As condições são: 1. A habitação vendida deve ser de uso próprio; 2. A mais-valia deve ser reinvestida noutra habitação própria; 3. A nova habitação deve ser arrendada nos 6 meses seguintes; 4. A renda deve respeitar o limite oficial de 'renda moderada / preço acessível' (máximo de 2.300 euros/mês); 5. O contrato de arrendamento deve ter duração mínima de 5 anos. Além disso, o Governo oferece um prazo muito flexível: - Reinvestimento até 36 meses após a venda permite isenção; - Imóveis adquiridos até 24 meses antes da venda também contam, desde que cumpram as condições. Ou seja, compras feitas nos últimos dois anos ou planeadas nos próximos três podem ser consideradas reinvestimento válido, permitindo isenção fiscal nas mais-valias. Esta estratégia de 'vender → comprar → arrendar' torna-se assim uma das opções fiscais mais vantajosas em 2025–2026.
4. IRS sobre rendimentos de arrendamento reduzido de 25% para 10% – para 'renda moderada'
Para incentivar a entrada de mais imóveis no mercado de arrendamento de longa duração, o Governo decidiu: Reduzir a taxa de IRS sobre rendimentos de arrendamento com renda 'moderada' (≤ 2.300 euros/mês) de 25% para 10%. Nos termos da lei atual, contratos de arrendamento mais longos já beneficiam de taxas mais baixas. A DECO PROteste sublinha a necessidade de clarificar como esta nova redução se articula com as regras existentes. A organização relembra ainda que, segundo a informação divulgada, o limite de 2.300 euros para 'renda moderada' é aplicado de forma uniforme em todo o país. A DECO PROteste reforça que, dadas as grandes diferenças entre rendas em grandes centros urbanos e no interior, este limite deveria ter em conta essas disparidades regionais.
5. Isenção de IMI adicional para imóveis arrendados até 2.300 euros/mês
Os proprietários de imóveis habitacionais arrendados a valores iguais ou inferiores ao limite definido de 'renda moderada' estão isentos do IMI adicional. Esta medida reduz ainda mais os custos operacionais para os senhorios que integrem os seus imóveis no mercado de arrendamento de longa duração.
Direção política clara: incentivar arrendamento de longa duração, reduzir custos de construção e travar especulação No geral, este novo pacote habitacional traduz-se em três objetivos principais: 1. Aumentar a oferta de habitação acessível em arrendamento. 2. Incentivar proprietários a participar no arrendamento de longa duração com benefícios fiscais – especialmente através do mecanismo de isenção de mais-valias com reinvestimento. 3. Reduzir custos de construção (IVA a 6%) para estimular nova oferta habitacional. Em particular, a combinação 'vender → reinvestir → arrendar a longo prazo → isenção de mais-valias' é amplamente vista como a 'maior vantagem' deste conjunto de medidas, com forte apelo para proprietários que planeiem trocar de casa, migrar da habitação própria para investimento, ou comprometer-se com arrendamento de longa duração.