葡萄牙房价涨幅三倍于欧盟：有人赚得笑，有人付不起房租
根据欧盟统计局（Eurostat）本周二发布的数据，2024年葡萄牙的房价上涨了9.1%，几乎是欧盟平均水平3.3%的三倍，成为欧盟房价涨幅第六高的国家。 尽管过去十年欧盟整体房价持续上扬，2023年曾短暂出现回调，但2024年再度恢复上涨态势。欧元区国家的房价平均上涨了2%。葡萄牙的涨幅则远高于这一水平，仅次于保加利亚、克罗地亚、立陶宛、匈牙利和波兰。
与此同时，仅有五个欧盟国家在2024年房价出现下跌。其中，跌幅最大的国家是卢森堡（-5.2%），而德国和法国的房价也持续下降。德国作为欧洲第一大经济体，继2023年房价下跌8.5%后，2024年继续下跌1.6%；法国则下降3.7%，芬兰和奥地利分别下降3.5%和0.2%。
租金也大幅上涨
除了房价，租金同样持续上涨。2024年葡萄牙的租金上涨了7%，高于欧盟平均的3.1%和欧元区的2.9%，成为涨幅最高的国家之一，仅次于匈牙利（涨幅超12%）。租金涨幅较高的国家还包括拉脱维亚、马耳他和罗马尼亚。唯一出现租金下降的国家是爱沙尼亚，2024年租金下降了0.9%。
未来或将更糟，这五大因素值得警惕
葡萄牙房价持续上涨并非偶然，多个深层次因素叠加作用，构成了系统性的结构性紧张。专家指出，以下五大因素将持续对葡萄牙房市形成强烈上行压力：
1. 利率下降刺激需求
随着欧洲央行逐步下调利率，房贷变得更容易获得，原本观望的购房者重新入市，交易量增加直接推高房价。目前利率趋于稳定在2.5%-3%区间，预计不会有大幅下调，但这已经足以刺激市场活跃。
2. 移民人口增加，带动住房刚需
近年来，葡萄牙移民人口持续增长，目前在葡工作的移民已超过50万人。以巴西人为代表的移民家庭对住房的需求与本地家庭相似，在布拉加等中小城市尤为明显，推动这些地区房价快速上涨。
3. 新建住房严重滞后
葡萄牙每年仅有约3万套新住宅获批建设，远远无法满足快速增长的需求。更糟的是，许多项目获批后并未及时动工，由于劳动力短缺、成本高企、行政流程繁复等问题，建设周期拉长，供需失衡进一步加剧。尽管政府曾承诺将建筑行业的增值税（IVA）下调至6%，以刺激新房供应，但相关政策尚未落地，不少项目仍在观望中。
4. 年轻人购房政策推高价格
政府为鼓励35岁以下青年购房，提供贷款全额担保及印花税免除等措施。这使得部分年轻人购房能力上升，例如原本只能出价20万欧元的购房者，现在可以出到25万欧元，从而拉高整体市场定价。 尽管有人认为这一现象是“市场自然动态”的一部分，但多数专家认为，这些政策在短期内无疑推高了交易价格。
5. 外国投资者持续涌入
在全球通胀、战争与政治不确定性背景下，越来越多的国际投资者将葡萄牙房地产视为“避险资产”。购入期房（imóveis em planta）已成为投资热门选项，其中不少房产长期空置，加剧市场投机氛围。 专家警告，如果不加干预，资本炒作将进一步推高房价，使普通居民更难进入房地产市场。
投资回报吸引力持续，回报率达7.2%
据房地产平台Idealista发布的数据，2025年第一季度，葡萄牙住宅租赁的平均毛回报率达到7.2%，虽略低于2024年同期的7.3%，但依然处于近年高位。
报告指出，房价涨幅（6.3%）超过租金涨幅（4.9%），但整体投资回报仍具吸引力。其中，回报率最高的地区是Castelo Branco（8.6%）和Santarém（7.5%），不过这些地区也被认为存在更高的空置与贬值风险。
相比之下，回报率最低的是首都里斯本（4.7%），但该类地区投资风险相对较小，空置率较低、房产更容易升值
除住宅外，写字楼、商铺和车库的平均回报率分别为8.3%、8.4%和5.7%，进一步体现了房地产市场作为“避险资产”的优势地位。