很多客戶在諮詢葡萄牙房產時，最常問的一句話是：

「除了房價本身，還要準備多少錢？」

這個問題非常關鍵。因為在葡萄牙，購房成本不僅僅是成交價格本身，還包括交易階段的一次性稅費，以及持有期間的年度稅費。

如果提前規劃清楚整體成本結構，購房決策會更加從容，也能有效避免資金安排上的壓力。本文將系統介紹葡萄牙購房涉及的全部主要稅費。

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交易階段：一次性稅費構成

在葡萄牙完成房產過戶時，最核心的兩筆稅費是：

• IMT（房產轉讓稅）
• IS（印花稅）

1. IMT：購房階段金額最大的一筆稅費

IMT（Imposto Municipal sobre as Transmissões Onerosas de Imóveis）是葡萄牙的不動產轉讓稅，也是購房時金額占比最高的一項。

其稅率採用階梯制度，並根據以下因素而有所不同：

• 房產成交價格或政府評估值（取較高者）
• 房屋用途（自住或投資）
• 是否為首套永久自住房

以「首套永久自住房」為例，適用的階梯稅率如下：

房價區間（€）	稅率	速算扣除額
0 – 97,064	0%	€0
97,064 – 132,774	2%	€1,941.28
132,774 – 181,034	5%	€5,306.44
181,034 – 316,772	7%	€8,163.59
316,772 – 633,453	8%（邊際）	無
超過 633,453	統一 6%	無

計算公式為：

IMT =（房價 × 適用稅率）– 速算扣除額

若購買一套 €300,000 的首套永久自住房，IMT 約為 €12,000 左右（根據階梯公式計算）。

2. 印花稅（IS）

印花稅（Imposto do Selo）為固定比例：

IS = 房價 × 0.8%

以 €300,000 房產為例，印花稅約為 €2,400。相比 IMT，印花稅金額較小，但同樣需在過戶時一次性繳納。

3. 若採用銀行貸款

如果購房涉及按揭融資，還會產生抵押登記相關稅費，通常為貸款額度的 0.6%–1% 左右，具體取決於貸款比例與銀行結構安排。

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持有階段：年度稅費

完成交易後，房產進入持有階段。此時每年需要繳納的主要稅費為：IMI（Imposto Municipal sobre Imóveis），類似年度房產持有稅。

稅率通常為：

政府評估價值（VPT）的 0.3%–0.5%

需要注意的是，IMI 並非按市場成交價計算，而是按政府評估價徵收。評估價通常低於實際成交價格，因此實際稅負相對可控。

若房產用於出租，則需繳納租金收入稅。一般情況下適用固定稅率 28%，並可依法抵扣相關合理支出，包括：房屋維修費用、貸款利息、管理費用、維護成本等。透過合規稅務規劃，可以有效優化出租收益結構。

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整體預算建議

綜合來看，在葡萄牙購房時，建議預留：房價的 5%–10% **作為稅費及交易相關成本預算，**該比例通常可以覆蓋IMT、印花稅、抵押登記稅費（如有貸款）、公證、律師及登記費用。提前了解並規劃完整成本結構，是保障交易順利完成的關鍵一步。

葡萄牙房地產稅制整體透明，規則明確。只要在購房前對稅費結構有充分認知，並進行合理規劃，整體流程是相對可控且規範的。

我們將持續在官網更新葡萄牙地產相關實用知識，幫助投資人與自住客戶更清晰地理解當地市場規則，從而做出更加理性的決策。