在評估海外房產時，租金收益率往往是繞不開的核心指標。

所謂租金收益率，是指房產的年租金收入與購入價格之間的比例。通俗來說，就是一套房子透過租金回收成本所需要的時間。收益率越高，意味著現金流回收越快，資產的自我造血能力越強。

但在真正判斷一座城市是否具備投資價值之前，我們需要先了解當前葡萄牙不同城市的租售比結構。

葡萄牙整體租金收益率處於什麼水平？

從整體市場來看，葡萄牙目前長租市場的租金收益率普遍處於 5%–7.5% 區間。在歐洲主要國家中，這屬於相對健康且具有吸引力的水平。

不同城市之間的差異，主要體現在房價基數、租賃需求結構以及人口流動性上。

主要城市租金收益率對比分析

從城市結構來看，葡萄牙不同地區的租金收益表現呈現出明顯的分層特徵。

首都里斯本作為全國經濟與人口核心，房價與租金水平均處於高位，長租收益率大約維持在 5%–5.6% 區間，若涉及合法短租營運，收益率可提升至約 6.8%。里斯本的優勢不在於極高的比例數字，而在於其穩定性與流動性：人口密度高、國際企業集中、外籍人口持續流入，長期租賃需求充足。整體而言，其資產抗風險能力較強，更適合以長期持有為目標的穩健型配置。

相較之下，波爾圖在維持穩定租賃需求的同時，房價門檻相對更低，使整體租售比略高於里斯本。市中心區域收益率約為 5.8%，郊區則可達 6.1%–7.4%。近年來，波爾圖在旅遊、科技與創意產業方面發展迅速，城市活躍度提升，為租賃市場提供了持續動力。對於預算相對有限、希望獲得更高比例回報的買家而言，波爾圖具有一定吸引力。

在二線城市中，布拉加與科英布拉的租金收益表現更加突出。布拉加中心地段收益率約 6.95%，郊區可達 7.27%，城市人口結構年輕，剛性居住需求強。科英布拉作為傳統大學城，市中心收益率約 5.5%，外圍區域甚至接近 7.9%，學生租賃需求為市場提供了長期穩定支撐。這類城市的共同特點是房價基數較低、租售比相對較高，但整體流動性與國際市場曝光度相對核心城市略弱。

總體而言，核心城市更強調穩定與流動性，二線城市則在收益率層面更具吸引力。不同城市之間並不存在絕對優劣之分，而是取決於資產持有目標與風險偏好的不同選擇。

收益率高，就一定是好投資嗎？

需要強調的是，收益率只是評估維度之一。

較高的租金收益率往往伴隨以下變數：

• 空置率

• 出租難度

• 租戶結構穩定性

• 管理效率

• 區域發展持續性

單純追求高比例數字，未必代表長期資產質量更優。真正健康的投資，應在收益率、流動性、穩定性與風險控制之間取得平衡。

核心城市如里斯本與波爾圖中樞區，租售比相對穩定，資產流通性強，適合長期持有與穩健配置。而布拉加、科英布拉等二線城市及郊區，收益率更高、進入門檻更低，更適合現金流導向型布局。

理性看待租金收益

租金收益率不是單一答案，而是一種參考工具。真正的資產管理目標，並非追求最高數字，而是構建一個能夠長期穩定營運、風險可控、具備持續增長潛力的資產組合。

在葡萄牙市場，不同城市之間的差異帶來了多樣化選擇。理解數據背後的結構邏輯，比單純比較百分比更為重要。

我們將持續以數據視角解析葡萄牙房地產市場，協助讀者在理性判斷的基礎上，做出更加穩健的決策。