從官方統計與市場趨勢來看，國際買家對葡萄牙房市的影響，確實正在不斷增強。

外國買家占比持續上升

根據葡萄牙媒體與官方統計數據，房地產始終是葡萄牙外國直接投資（FDI）中的重要組成部分。尤其是在近兩年，外國資本在房地產領域的投入保持強勁增長態勢。

葡萄牙央行數據顯示，2025年上半年，外國人已占到葡萄牙新發住房貸款總額的 21%，而上一年度這一比例為 18%。

這一比例的持續上升，反映出國際買家在市場中的參與度正在擴大，不僅體現在交易數量上，也體現在融資結構中。

誰在買房？兩類買家結構逐漸清晰

從市場結構來看，外國買家大致可以分為兩類。

第一類，是已經在葡萄牙長期生活的人群。包括通過工作簽證、家庭團聚、技術移民等方式定居的人士。這類買家通常具有穩定收入和納稅記錄，購房更多出於居住需求，尤其年輕群體的活躍度較高。

第二類，則是居住在海外的國際家庭或高淨值人群。來自美國、巴西、中國、英國等國家的買家，更多出於資產配置、生活規劃或未來自住、度假等考慮而購房這部分買家往往對環境、安全性以及身份政策具有長期關注。

數據顯示，非居民購房者在房價結構上明顯偏向高端市場。2024年，本地居民購房的平均價格約為 19.8萬歐元，而非居民購房的平均價格達到 34.5萬歐元，約為本地買家的 1.7倍。在 2025 年底的數據中，外國買家在大里斯本地區的成交中位價比葡萄牙本地買家高出約 61.9%。

這說明，國際買家不僅數量增加，其對高價值物業的需求也在增強。

市場結構的變化：國際需求仍是重要推力

這些趨勢所揭示的，並不僅僅是“外國人變多”這一現象，而是葡萄牙房地產市場正在經歷的結構性轉變。新增人口在一定程度上緩解了葡萄牙本土自然人口負增長帶來的壓力，同時也推動了住房需求的持續增長。

與此同時，國際資本的參與也帶來了新的市場議題，例如房價上漲壓力與住房可負擔性問題。這種結構變化，是任何開放型經濟體在吸引國際人口與資本時都會面臨的階段性現象。

即便在稅收政策調整、黃金簽證收緊等背景下，國際購房需求並未明顯降溫。尤其在高端住宅與投資型房產領域，海外需求仍然是市場的重要支撐力量。

理解這一變化，對於評估未來葡萄牙房地產走勢具有重要意義。

我們將持續通過數據與趨勢分析，幫助讀者更清晰地理解葡萄牙房地產市場的結構變化與長期走向。