葡萄牙政府最新住房方案：刺激房源供應、給予租賃稅惠，並推出賣房再投資免稅機制
葡萄牙政府在最近一次部長會議上批准了一系列旨在擴大全國住房供應的新措施。儘管這些措施尚未正式公佈於《政府公報》，部分內容仍需共和國議會批准，但總體方向已清晰：透過稅務激勵、降低建設成本、推動「適度租金」房源，以及增加租賃市場供應來緩解住房壓力。政府亦預計在 12 月推出新一輪補充政策。
1.中等價格房屋建設將適用 6% 的增值稅（IVA）－有效期至 2029 年
方案之一是在 2029 年前，對符合「中等價格」標準的住宅建設或改造工程適用最低 6% 的 IVA 稅率。政府設定的價格上限如下： 待售房屋最高售價：64.8 萬歐元 出租房產最高月租：2,300 歐元 若售價或租金超出上限，則適用正常 23% 的 IVA 稅率。 DECO PROteste 強調，必須明確哪些商品與服務適用 6% 的稅率，並須設立嚴格的開票規則，以防借「減稅」來抬高價格。
2.提高租金費用的 IRS 抵扣額
為減輕租戶負擔，政府決定提升租金在個人所得稅（IRS）中可抵扣的上限： 2026 年：最高可抵扣 900 歐元 2027 年：提高至 1,000 歐元 扣除比例仍維持 15%。 DECO PROteste 評論指出，這項措施雖然有利於稅務層面，卻無法直接減輕租戶的實際租金負擔，而高租金才是當前許多家庭的主要壓力。該組織亦批評政府仍未落實其長期倡議－允許對 2012 年以後簽訂或轉讓的房貸利息進行抵扣。
本次房屋方案中最具吸引力、討論度最高的措施之一，是 出售住宅所得的增值稅（Mais-valias）可在特定條件下完全免除。
若屋主將賣房所得再投資於另一套用於「適度租金」出租的居住房產，即可申請免稅。條件包括： 1.出售的是居住房產； 2.增值部分需再投資於另一套用於居住的房產； 3.新房需在 6 個月內出租； 4.租金必須符合官方「renda moderada / preço acessível」標準（最高 2,300 歐元）； 5.出租合約必須維持 至少 5 年 此外，政府給予非常寬鬆的時間窗口： 出售後 36 個月內再投資可享免稅； 出售前 24 個月已購買的房產，只要符合條件，同樣可享免稅。 換言之，過去兩年已購屋、或將未來三年內購房，都可以被視為有效再投資，實現賣房免稅。 這使得「賣房→換房→出租」成為 2025–2026 年間最具吸引力的節稅策略之一。
4. 房東所得稅（IRS）由 25% 降至 10%－適用於「適度租金」出租
為了鼓勵更多房源進入長期租賃市場，政府決定： 將適度租金（≤ 2,300 歐元）的房東所得稅從 25% 降至 10%。 根據現行法律，租賃協議期限越長，適用的所得稅稅率越低。 DECO PROteste 指出，因此，必須明確此宣布的減稅措施將如何與現行規定連結。該組織還提醒，根據政府已公佈的信息，最高 2300 歐元的「適度租金」概念沒有地域限制。 DECO PROteste 強調，大城市和內陸地區的租金有顯著差異，因此，所製定的稅率上限必須考慮到這些差異。
5.租金不超過 2300 歐元的，免徵額外的 IMI 稅
若出租住宅的租金不超過政府所定義的“適度租金”，其業主可免繳附加額外的市政房產稅（IMI）。這進一步降低了房東將房產投入長期租賃市場的營運成本。
政策方向明確－鼓勵長期出租、降低建造成本、抑制投機 整體而言，本輪房屋新政呈現三個鮮明目標： 1.增加可負擔租賃住房供應。 2.激勵房主透過稅收優惠參與長期出租，尤其是賣房換房與再投資免稅機制。 3.降低建造成本（6% IVA）以推動新房供應。 尤其是 賣房→再投資→長期出租→Mais-valias 免稅 的組合，被廣泛視為這一政策體系的“最大紅利”，對計劃換房、自住轉投資、或進行長期出租的業主極具吸引力。