Nos últimos anos, o mercado imobiliário português tem vindo a sofrer uma transformação muito clara.

O governo começou gradualmente a redefinir a direção do mercado habitacional, colocando cada vez mais o foco político no arrendamento residencial de longa duração.

Durante muito tempo, Portugal foi um dos mercados imobiliários mais atrativos da Europa. O clima ameno, a forte indústria turística e o crescimento contínuo da população internacional atraíram um grande volume de investidores estrangeiros. Um dos modelos de investimento mais relevantes nesse período foi o alojamento turístico de curta duração — conhecido em Portugal como Alojamento Local (AL).

O AL é o sistema oficial de licenciamento português para alojamento turístico de curta duração. De forma simples, qualquer imóvel alugado a turistas por períodos inferiores a 30 dias necessita de um número de registo AL. Durante anos, muitos investidores internacionais entraram no mercado português precisamente devido à elevada rentabilidade associada ao AL. O modelo “comprar imóvel + explorar arrendamento turístico” tornou-se uma das estratégias mais populares do mercado.

No entanto, à medida que mais habitações passaram para o mercado de curta duração, cidades como Lisboa e Porto começaram a enfrentar uma crescente pressão habitacional. O aumento das rendas de longa duração, a escassez de habitação para residentes locais e as dificuldades dos jovens no acesso ao arrendamento fizeram com que a habitação deixasse de ser apenas uma “questão de investimento” para se tornar também uma “questão social”。

É neste contexto que devem ser entendidas as mudanças políticas dos últimos anos.

O Plano “Mais Habitação” de 2023: O Início da Mudança

Em 2023, o governo português lançou o programa Mais Habitação, marcando um ponto de viragem importante na política imobiliária nacional.

Uma das medidas com maior impacto internacional foi o fim da possibilidade de obter o Golden Visa através de investimento em imóveis residenciais. O tradicional modelo de “comprar casa para obter residência” foi oficialmente eliminado, numa tentativa de reduzir a dependência do mercado imobiliário em relação ao capital externo e ao investimento de curto prazo.

Ao mesmo tempo, o setor do alojamento local começou também a ser alvo de maior regulação.

O governo passou a limitar a emissão de novas licenças AL, introduziu taxas especiais (CEAL) e reforçou o poder dos condomínios para se oporem à atividade de alojamento local em edifícios residenciais.

A lógica política tornou-se bastante clara:

O objetivo passou a ser devolver mais habitação ao mercado residencial permanente, em vez de direcioná-la sobretudo para a economia turística.

2024–2025: De “Restrição” para “Regulação Seletiva”

O Decreto-Lei n.º 76/2024, publicado em outubro de 2024 e em vigor desde 1 de novembro, veio corrigir parte das medidas mais agressivas anteriormente introduzidas.

A nova legislação voltou a permitir a validade permanente das licenças AL e restabeleceu a possibilidade de transferência da licença juntamente com a venda do imóvel. Ao mesmo tempo, foi levantado o congelamento nacional de novos registos AL e abolida a taxa extraordinária CEAL.

Isto mostrou que Portugal não pretende simplesmente “eliminar o alojamento local”, mas sim procurar um novo equilíbrio para o mercado.

Região	Estado Atual	Limite de Contenção AL	Perspetiva de Mercado
Centro Histórico de Lisboa	Fechado	10%	Sem novas licenças; licenças deixam de ser transferíveis após venda
Zona Metropolitana de Lisboa	Misto	10% (limite municipal)	Algumas zonas ainda permitem novos registos
Centro Histórico do Porto	Restrito	15%	Mercado controlado, mas não totalmente fechado
Zona Metropolitana do Porto	Aberto	15%	Novas licenças ainda possíveis
Algarve	Aberto	Sem limite uniforme	Mercado continua relativamente acessível

No final de 2025, Lisboa aprovou oficialmente o novo Regulamento Municipal do Alojamento Local (RMAL), criando um dos sistemas de controlo AL mais rigorosos da história portuguesa.

Segundo as novas regras: Zonas onde o número de AL ultrapassa 10% das habitações permanentes passam a ser consideradas “zonas de contenção absoluta”, onde deixam de ser emitidas novas licenças; Áreas entre 5% e 10% entram em “contenção relativa”, exigindo aprovação especial para novos registos.

Bairros turísticos centrais como Santa Maria Maior, Misericórdia e Santo António já se encontram sob fortes restrições. Estas zonas incluem áreas tradicionalmente muito procuradas para investimento turístico, como Alfama, Baixa, Bairro Alto e Avenida da Liberdade.

Mais importante ainda: nestas áreas restritas, mesmo que o imóvel já possua licença AL, a licença deixa de poder ser automaticamente transferível para o novo comprador após a venda do imóvel.

Isto altera profundamente a lógica de investimento dos apartamentos com licença AL, que deixam de ser vistos como ativos turísticos permanentemente transmissíveis.

Ao mesmo tempo, Lisboa cancelou cerca de 6.765 registos AL em 2026 — aproximadamente 40% do total da cidade — devido a inatividade prolongada ou incumprimento documental relacionado com seguros obrigatórios.

2026: O Mercado Europeu de Curta Duração Entra na “Era da Regulação por Dados”

O Regulamento Europeu EU Regulation 2024/1028, aprovado em 2024, entrará plenamente em vigor a 20 de maio de 2026.

Esta legislação não cria um novo sistema de licenciamento AL, mas estabelece uma estrutura europeia unificada de supervisão baseada em dados, levando o mercado de curta duração para uma nova fase de regulação digital sistemática.

Segundo as novas regras: Plataformas como Airbnb e Booking.com terão de validar os números de registo dos anfitriões; As plataformas passarão a reportar mensalmente dados às autoridades, incluindo noites reservadas, número de hóspedes e moradas dos imóveis; Imóveis com registos inválidos ou irregulares terão de ser removidos diretamente das plataformas.

No passado, muitos alojamentos não licenciados apenas eram identificados através de inspeções físicas. No futuro, a fiscalização dependerá cada vez mais da verificação automática cruzada de dados digitais.

Portugal já criou a base de dados nacional RNAL, enquanto a ASAE realizou mais de 12 mil inspeções relacionadas com AL. Na prática, Portugal já entrou antecipadamente neste novo modelo europeu de supervisão.

O Arrendamento de Longa Duração Está a Tornar-se a Nova Direção do Mercado

Por trás de todas estas mudanças políticas existe uma tendência muito mais ampla.

Durante muitos anos, o imobiliário foi tratado sobretudo como um mercado de transação e turismo. Hoje, Portugal — tal como grande parte da Europa — está gradualmente a trazer a habitação de volta à sua função principal: servir o mercado residencial permanente.

É precisamente por isso que o arrendamento de longa duração, as residências de estudantes, os projetos Build-to-Rent e os ativos residenciais geridos profissionalmente estão a tornar-se cada vez mais alinhados com as prioridades políticas europeias e mais valorizados por investidores institucionais de longo prazo.

Reference Link: https://www.youroverseashome.com/portugal/articles/short-term-rental-rules-portugal-2026