過去幾年，葡萄牙房地產市場正在發生一個非常明顯的變化：

政府開始重新調整整個住房市場的方向，並逐漸把政策重點放在「長期租賃」上。

長期以來，葡萄牙一直是歐洲最受歡迎的房地產投資市場之一。溫暖的氣候、成熟的旅遊業以及持續增長的國際人口，使大量海外投資者進入葡萄牙市場。而其中一個非常重要的投資模式，就是短期旅遊租賃——Alojamento Local，簡稱 AL。

AL 是葡萄牙針對短期旅遊住宿設立的官方許可制度。簡單來說，只要房產出租給旅客且單次租期不超過30天，就必須持有 AL 註冊號碼。過去很多海外買家進入葡萄牙市場，本質上也是看中了 AL 帶來的收益能力。「買房 + 短租」一度成為非常主流的投資邏輯。

但隨著越來越多住宅進入短租市場，里斯本、波爾圖等核心城市開始面臨明顯的住房壓力。長期租金上升、本地居民住房不足、年輕人租房壓力增加，住房問題開始從「投資問題」逐漸變成「社會問題」。

而葡萄牙近幾年的政策變化，也正是在這樣的背景下展開。

2023年 Mais Habitação 計劃：住房政策開始轉向

2023年，葡萄牙政府推出「Mais Habitação（更多住房）」計劃，成為房地產政策的重要轉折點。

這一輪政策調整中，最受國際市場關注的變化之一，就是葡萄牙正式取消透過住宅房地產投資申請黃金簽證（Golden Visa）的路徑。傳統「買房拿身份」的模式被正式移除，政府希望逐步降低房地產市場對外部資本與短期投資的依賴。

與此同時，短租市場（AL）也開始受到更嚴格監管。

政府開始限制新的 AL 牌照發放、提高特別稅項（CEAL），並加強公寓業主對短租營運的反對權。政策邏輯非常明確：

政府希望讓更多住房重新回到長期居住市場，而不只是服務旅遊經濟。

2024–2025年 從「限制」走向「精準調控」

2024年10月公布、並於11月1日正式生效的第76/2024號法令（Decreto-Lei 76/2024），對上一階段較為激進的政策進行了明顯修正。

新法令恢復了 AL 牌照永久有效制度，並重新允許牌照隨房產出售進行轉讓。同時，全國範圍內取消新的 AL 註冊凍結，特別 AL 稅（CEAL）也被廢除。

這意味著，葡萄牙並不是單純「打壓短租」，而是在重新尋找市場平衡。

地區	當前狀態	AL 絕對限制觸發比例	市場前景
里斯本歷史城區	已關閉	10%	不再發放新牌照；房產出售後牌照失效
里斯本外圍區域	混合狀態	10%（全市統一標準）	低密度區域仍可申請新牌照
波爾圖歷史城區	受限制	15%	受到管控，但未完全關閉
波爾圖外圍區域	開放	15%	仍可申請新牌照
阿爾加維	開放	無統一上限	整體仍較容易進入市場

2025年底，里斯本正式通過新版《市政地方住宿條例》（RMAL），建立了葡萄牙歷史上最嚴格的 AL 管控體系之一。

根據新規：當某一區域 AL 數量占永久住宅比例超過10%時，將進入「絕對限制區」，停止新的 AL 註冊； 當比例介於5%至10%之間時，則進入「相對限制區」，新增 AL 需要特別審批。

目前，包括 Santa Maria Maior、Misericórdia、Santo António 等核心旅遊區域，都已經進入嚴格限制狀態。這些區域幾乎覆蓋了傳統短租投資最熱門的地段，例如 Alfama、Baixa、Bairro Alto 以及自由大道周邊。

更重要的是，在這些限制區域內，即使房產原本持有 AL 牌照，一旦房屋出售，買家也無法自動繼承該牌照。

這意味著，「帶 AL 牌照」的短租公寓，已經不再像過去一樣具備穩定可傳承的投資邏輯。

與此同時，里斯本還在2026年取消了約6765個 AL 註冊，占全市總量約40%，原因包括長期閒置或保險文件不合規。

2026年 歐洲短租市場進入「數據監管時代」

歐盟於2024年簽署的《EU Regulation 2024/1028》將於2026年5月20日起全面生效。這項法規並沒有新增新的 AL 許可制度，但建立了一套統一的數據監管體系，意味著整個歐洲短租市場將進入「系統化監管」階段。

根據新規：Airbnb、Booking.com 等平台必須驗證房東註冊號碼； 平台需要每月向政府提交出租數據，包括出租晚數、入住人數以及房源地址； 一旦發現註冊無效或違規，平台必須直接下架房源。

過去，一些無證或灰色營運房源，往往只有在現場檢查時才會被發現；但未來，監管將更多依賴平台數據自動交叉核驗。

葡萄牙目前已經建立全國 RNAL 資料庫，ASAE（食品與經濟安全管理局）也已經進行超過1.2萬次相關檢查。這意味著，葡萄牙其實已經提前進入這套監管體系。

長期租賃正在成為市場的新方向

而這些政策變化背後，也反映出一個越來越明確的趨勢：

過去，房地產更像是一個「交易市場」；但現在，葡萄牙以及整個歐洲，正在逐漸把住房重新拉回「居住市場」。

也正因如此，長期租賃、學生公寓、Build to Rent（長租住宅）以及專業營運型資產，正在成為歐洲房地產市場中更符合政策方向、也越來越受到長期資本重視的配置類型。

參考連結： https://www.youroverseashome.com/portugal/articles/short-term-rental-rules-portugal-2026