过去几年，葡萄牙房地产市场正在发生一个非常明显的变化：

政府开始重新调整整个住房市场的方向，并逐渐把政策重点放在“长期租赁”上。

长期以来，葡萄牙一直是欧洲最受欢迎的房地产投资市场之一。温暖的气候、成熟的旅游业以及持续增长的国际人口，使大量海外投资者进入葡萄牙市场。而其中一个非常重要的投资模式，就是短期旅游租赁——Alojamento Local，简称 AL。

AL 是葡萄牙针对短期旅游住宿设立的官方许可制度。简单来说，只要房产出租给游客且单次租期不超过30天，就必须持有 AL 注册号码。过去很多海外买家进入葡萄牙市场，本质上也是看中了 AL 带来的收益能力。“买房 + 短租”一度成为非常主流的投资逻辑。

但随着越来越多住宅进入短租市场，里斯本、波尔图等核心城市开始面临明显的住房压力。长期租金上涨、本地居民住房不足、年轻人租房压力增加，住房问题开始从“投资问题”逐渐变成“社会问题”。

而葡萄牙近几年的政策变化，也正是在这样的背景下展开。

2023年 Mais Habitação计划：住房政策开始转向

2023年，葡萄牙政府推出“Mais Habitação（更多住房）”计划，成为房地产政策的重要转折点。

这一轮政策调整中，最受国际市场关注的变化之一，就是葡萄牙正式取消通过住宅房地产投资申请黄金签证（Golden Visa）的路径。传统“买房拿身份”的模式被正式移除，政府希望逐步降低房地产市场对外部资本和短期投资的依赖。

与此同时，短租市场（AL）也开始受到更严格监管。

政府开始限制新的 AL 牌照发放、提高特别税项（CEAL），并加强公寓业主对短租运营的反对权。政策逻辑非常明确：

政府希望让更多住房重新回到长期居住市场，而不仅仅服务于旅游经济。

2024–2025年 从“限制”走向“精准调控”

2024年10月公布、并于11月1日正式生效的第76/2024号法令（Decreto-Lei 76/2024），对上一阶段较为激进的政策进行了明显修正。

新法令恢复了 AL 牌照永久有效制度，并重新允许牌照随房产出售进行转让。同时，全国范围内取消新的 AL 注册冻结，特别 AL 税（CEAL）也被废除。

这意味着，葡萄牙并不是单纯“打压短租”，而是在重新寻找市场平衡。

地区	当前状态	AL 绝对限制触发比例	市场前景
里斯本历史城区	已关闭	10%	不再发放新牌照；房产出售后牌照失效
里斯本外围区域	混合状态	10%（全市统一触发标准）	低密度区域仍可申请新牌照
波尔图历史城区	受限制	15%	受到管控，但未完全关闭
波尔图外围区域	开放	15%	仍可申请新牌照
阿尔加维	开放	无区域统一上限	整体仍较容易进入市场

2025年底，里斯本正式通过新版《市政地方住宿条例》（RMAL），建立了葡萄牙历史上最严格的 AL 控制体系之一。

根据新规：当某一区域 AL 数量占永久住宅比例超过10%时，将进入“绝对限制区”，停止新的 AL 注册； 当比例介于5%至10%之间时，则进入“相对限制区”，新增 AL 需要特别审批。

目前，包括 Santa Maria Maior、Misericórdia、Santo António 等核心旅游区域，都已经进入严格限制状态。这些区域几乎覆盖了传统短租投资最热门的区域，例如 Alfama、Baixa、Bairro Alto 以及自由大道周边。

更重要的是，在这些限制区域内，即使房产原本持有 AL 牌照，一旦房屋出售，买家也无法自动继承该牌照。

这意味着，“带 AL 牌照”的短租公寓，已经不再像过去一样具备稳定可传承的投资逻辑。

与此同时，里斯本还在2026年取消了约6765个 AL 注册，占全市总量约40%，原因包括长期闲置或保险文件不合规。

2026年 欧洲短租市场进入“数据监管时代”

欧盟于2024年签署的《EU Regulation 2024/1028》将于2026年5月20日起全面生效。这项法规并没有新增新的 AL 许可制度，但建立了一套统一的数据监管体系，意味着整个欧洲短租市场将进入“系统化监管”阶段。

根据新规：Airbnb、Booking.com 等平台必须验证房东注册号码； 平台需要每月向政府提交出租数据，包括出租晚数、入住人数以及房源地址； 一旦发现注册无效或违规，平台必须直接下架房源。

过去，一些无证或灰色运营房源，往往只有在现场检查时才会被发现；但未来，监管将更多依赖平台数据自动交叉核验。

葡萄牙目前已经建立全国 RNAL 数据库，ASAE（食品与经济安全管理局）也已经进行了超过1.2万次相关检查。这意味着，葡萄牙其实已经提前进入这一监管体系。

长期租赁正在成为市场的新方向

而这些政策变化背后，也反映出一个越来越明确的趋势：

过去，房地产更像是一个“交易市场”；但现在，葡萄牙以及整个欧洲，正在逐渐把住房重新拉回“居住市场”。

也正因为如此，长期租赁、学生公寓、Build to Rent（长租住宅）以及专业运营型资产，正在成为欧洲房地产市场中更符合政策方向、也越来越受到长期资本重视的配置类型。

参考链接： https://www.youroverseashome.com/portugal/articles/short-term-rental-rules-portugal-2026