随着欧洲经济逐步复苏，葡萄牙房地产市场在2026年依然保持较强韧性。尽管交易节奏有所放缓，但房价持续上涨、国际资本不断流入，使葡萄牙继续成为全球投资者关注的热点。

房价持续上涨

过去一年，葡萄牙房地产市场表现强劲。2025年房价同比上涨超过16%，进入2026年后整体价格仍维持上行趋势。目前全国平均房价已突破2000欧元/平方米，而里斯本、波尔图及阿尔加维等核心区域价格明显更高。

这一趋势的根本原因仍在于供需失衡：住房供应长期不足、新建住宅有限以及核心城市土地稀缺。在供给端没有明显改善的情况下，短期内房价仍具支撑。

国际资本持续流入

2026年交易量相比2025年开始出现边际放缓。根据国家统计局（INE）数据，虽然2025年全年住宅成交量仍达到约16.9万套，并同比增长约8.6%，但进入年末阶段，市场已经出现“价格继续上涨、成交量趋于放缓”的变化趋势 。

与此同时，购房结构也在发生变化 。数据显示，2025年家庭购房占比已达到87.5%，创近年来新高，而机构和投机性需求占比下降，反映出市场逐步由短期资本驱动转向更以自用和长期持有为主 。

(source：INE)

2025年外国买家交易量同比下降约13.3%，显示随着利率趋稳及购房成本上升，部分买家选择观望，成交节奏放缓。但市场需求并未消失，而是从以往的“高频交易”逐步转向更加理性的配置阶段。尤其是国际投资者、数字游民、退休人群以及高净值买家，仍然构成市场的重要支撑力量。

(source：INE)

葡萄牙的吸引力依然明显：生活质量高、法律体系稳定、进入门槛相对较低，同时租赁市场回报具有竞争力。这使得里斯本、阿尔加维等地区持续吸引海外买家。

市场分化加剧，投资逻辑正在改变

根据Instituto Nacional de Estatística（INE）数据，房价持续高于全国平均水平的区域，主要集中在大里斯本、阿尔加维及波尔图大都会区等核心市场，而这些地区同时也是价格最高、供应最紧张的区域。

与此同时，一些二线城市的价格基数较低。例如中部及阿连特茹地区房价仍处于每平方米1500欧元左右的区间，与里斯本超过4000欧元/平方米形成明显差距。这种价差，正在成为投资者重新配置资产的重要参考因素。

从市场行为来看，交易结构也出现变化。随着利率上升后逐步趋稳，投机性需求有所减少，而以租金回报、长期持有为导向的投资占比提升。数据显示，葡萄牙住宅租金收益率近年来维持在约6%左右，在欧洲范围内仍具吸引力。

多家机构也指出这一趋势。例如，CBRE在市场报告中提到，投资者正从短期价格增长转向更稳定的收益型资产，尤其关注与旅游、城市更新及基础设施相关的房地产项目。

在这一背景下，投资逻辑正从过去的“追逐涨幅”，逐步转向“结构性选择”——即在不同区域、不同资产类型之间寻找更具长期价值的机会。