隨著歐洲經濟逐步復甦，葡萄牙房地產市場在2026年依然保持較強韌性。儘管交易節奏有所放緩，但房價持續上漲、國際資本不斷流入，使葡萄牙繼續成為全球投資者關注的熱點。

房價持續上漲

過去一年，葡萄牙房地產市場表現強勁。2025年房價同比上漲超過16%，進入2026年後整體價格仍維持上行趨勢。目前全國平均房價已突破2000歐元/平方米，而里斯本、波爾圖及阿爾加維等核心區域價格明顯更高。

這一趨勢的根本原因仍在於供需失衡：住房供應長期不足、新建住宅有限以及核心城市土地稀缺。在供給端沒有明顯改善的情況下，短期內房價仍具支撐。

國際資本持續流入

2026年交易量相比2025年開始出現邊際放緩。根據國家統計局（INE）數據，雖然2025年全年住宅成交量仍達到約16.9萬套，並同比增長約8.6%，則進入年末階段，市場已經出現「價格持續上漲、成交量趨於放緩」的變化趨勢。

與此同時，購房結構也在發生變化。數據顯示，2025年家庭購房占比已達到87.5%，創近年來新高，而機構和投機性需求占比下降，反映出市場逐步由短期資本驅動轉向以自住和長期持有為主。

(source：INE)

2025年外國買家交易量同比下降約13.3%，顯示隨著利率趨穩及購房成本上升，部分買家選擇觀望，成交節奏放緩。但市場需求並未消失，而是從以往的「高頻交易」逐步轉向更加理性的配置階段。尤其是國際投資者、數字游民、退休人群以及高淨值買家，仍然構成市場的重要支撐力量。

(source：INE)

葡萄牙的吸引力依然明顯：生活品質高、法律體系穩定、進入門檻相對較低，同時租賃市場回報具有競爭力。這使得里斯本、阿爾加維等地區持續吸引海外買家。

市場分化加劇，投資邏輯正在改變

根據Instituto Nacional de Estatística（INE）數據，房價持續高於全國平均水平的區域，主要集中在大里斯本、阿爾加維及波爾圖大都會區等核心市場，而這些地區同時也是價格最高、供應最緊張的區域。

與此同時，一些二線城市的價格基底較低。例如中部及阿連特茹地區房價仍處於每平方米1500歐元左右的區間，與里斯本超過4000歐元/平方米形成明顯差距。這種價差，正成為投資者重新配置資產的重要參考因素。

從市場行為來看，交易結構也出現變化。隨著利率上升後逐步趨穩，投機性需求有所減少，而以租金回報、長期持有為導向的投資佔比提升。數據顯示，葡萄牙住宅租金收益率近年來維持在約6%左右，在歐洲範圍內仍具吸引力。

多家機構也指出此一趨勢。例如，CBRE在市場報告中提到，投資人正從短期價格成長轉向更穩定的收益型資產，特別關注與旅遊、都市更新及基礎建設相關的房地產項目。

在這一背景下，投資邏輯正從過去的“追逐漲幅”，逐步轉向“結構性選擇”——即在不同區域、不同資產類型之間尋找更具長期價值的機會。