葡萄牙房價漲幅三倍於歐盟：有人賺得笑，有人付不起房租
根據歐盟統計局（Eurostat）本周二發布的數據，2024 年葡萄牙的房價上漲了 9.1%，幾乎是歐盟平均水平 3.3% 的三倍，成為歐盟房價漲幅第六高的國家。
與此同時，僅有五個歐盟國家在 2024 年房價出現下跌。其中，跌幅最大的國家是盧森堡（-5.2%），而德國和法國的房價也持續下降。德國作為歐洲第一大經濟體，繼 2023 年房價下跌 8.5% 後，2024 年繼續下跌 1.6%；法國則下降 3.7%，芬蘭和奧地利分別下降 3.5% 和 0.2%。
租金也大幅上漲
除了房價，租金同樣持續上漲。2024 年葡萄牙的租金上漲了 7%，高於歐盟平均的 3.1% 和歐元區的 2.9%，成為漲幅最高的國家之一，僅次於匈牙利（漲幅超 12%）。租金漲幅較高的國家還包括拉脫維亞、馬耳他和羅馬尼亞。唯一出現租金下降的國家是愛沙尼亞，2024 年租金下降了 0.9%。
未來或將更糟，這五大因素值得警惕
葡萄牙房價持續上漲並非偶然，多個深層次因素疊加作用，構成了系統性的結構性緊張。專家指出，以下五大因素將持續對葡萄牙房市形成強烈上行壓力：
1. 利率下降刺激需求
隨著歐洲央行逐步下調利率，房貸變得更容易獲得，原本觀望的購房者重新入市，交易量增加直接推高房價。目前利率趨於穩定在 2.5%-3% 區間，預計不會有大幅下調，但這已經足以刺激市場活躍。
2. 移民人口增加，帶動住房剛需
近年來，葡萄牙移民人口持續增長，目前在葡工作的移民已超過 50 萬人。以巴西人為代表的移民家庭對住房的需求與本地家庭相似，在布拉加等中小城市尤為明顯，推動這些地區房價快速上漲。
3. 新建住房嚴重滯後
葡萄牙每年僅約 3 萬套新住宅獲批建設，遠遠無法滿足快速增長的需求。更糟的是，許多項目獲批後並未及時動工，由於勞動力短缺、成本高企、行政流程繁複等問題，建設周期拉長，供需失衡進一步加劇。儘管政府曾承諾將建築行業的增值稅（IVA）下調至 6%，以刺激新房供應，但相關政策尚未落地，不少項目仍在觀望中。
4. 年輕人購房政策推高價格
政府為鼓勵 35 歲以下青年購房，提供貸款全額擔保及印花稅免除等措施。這使得部分年輕人購房能力上升，例如原本只能出價 20 萬歐元的購房者，現在可以出到 25 萬歐元，從而拉高整體市場定價。 儘管有人認為這一現象是 “市場自然動態” 的一部分，但多數專家認為，這些政策在短期內無疑推高了交易價格。
5. 外國投資者持續湧入
在全球通脹、戰爭與政治不確定性背景下，越來越多的國際投資者將葡萄牙房地產視為 “避險資產”。購入期房（imóveis em planta）已成為投資熱門選項，其中不少房產長期空置，加劇市場投機氛圍。 專家警告，如果不加干預，資本炒作將進一步推高房價，使普通居民更難進入房地產市場。
投資回報吸引力持續，回報率達 7.2%
據房地產平台 Idealista 發布的數據，2025 年第一季度，葡萄牙住宅租賃的平均毛回報率達到 7.2%，雖略低於 2024 年同期的 7.3%，但依然處於近年高位。
報告指出，房價漲幅（6.3%）超過租金漲幅（4.9%），但整體投資回報仍具吸引力。其中，回報率最高的地區是 Castelo Branco（8.6%）和 Santarém（7.5%），不過這些地區也被認為存在更高的空置與貶值風險。
相比之下，回報率最低的是首都里斯本（4.7%），但該類地區投資風險相對較小，空置率較低、房產更容易升值
除住宅外，寫字樓、商舖和車庫的平均回報率分別為 8.3%、8.4% 和 5.7%，進一步體現了房地產市場作為 “避險資產” 的優勢地位。