No mercado imobiliário europeu, Portugal e Espanha são dois dos países mais frequentemente comparados.

Ambos localizam-se na Península Ibérica e partilham muitas semelhanças: clima agradável, estilo de vida mediterrânico, forte cultura gastronómica, turismo consolidado, além de sistemas de saúde, educação e bem-estar social típicos da União Europeia. Do ponto de vista da qualidade de vida, ambos continuam a ser destinos muito procurados por residentes internacionais e investidores estrangeiros.

No entanto, quando se analisa o mercado imobiliário com maior profundidade, torna-se evidente que Portugal e Espanha apresentam diferenças significativas ao nível da estrutura do mercado, ambiente regulatório e lógica de investimento.

Estrutura de Mercado: Espanha é Maior, Portugal é Mais Concentrado

Em termos de dimensão, o mercado imobiliário espanhol é claramente maior.

Espanha possui uma população superior, um sistema urbano mais amplo e uma maior diversidade regional, com cidades como Madrid, Barcelona, Valência e Málaga a funcionarem como grandes polos imobiliários. O volume de transações e a liquidez do mercado são também mais elevados. Além disso, Espanha continua entre os destinos turísticos mais visitados do mundo, recebendo significativamente mais turistas do que Portugal em 2025.

Portugal, por outro lado, apresenta um mercado mais pequeno e concentrado. A procura está sobretudo centrada em Lisboa, Porto e algumas zonas costeiras. Mas precisamente por isso, a estrutura do mercado torna-se mais clara e a lógica de investimento mais fácil de compreender.

Nos últimos anos, Portugal destacou-se também como um dos mercados imobiliários com maior crescimento na Europa, com os preços da habitação a registarem aumentos anuais entre 16% e 20% em 2025, e algumas regiões a apresentarem valorizações ainda superiores.

Rentabilidade do Investimento: Espanha Oferece Mais Variedade, Portugal Mais Clareza

Do ponto de vista da rentabilidade, ambos os países continuam atrativos.

Em 2025, a rentabilidade bruta média do arrendamento em Portugal situou-se entre 5% e 7%, com algumas cidades secundárias a apresentarem valores ainda superiores. Em Espanha, a média nacional ronda os 5%.

A principal diferença não está apenas nos números, mas na própria dinâmica do mercado.

Devido ao elevado número de cidades e à diversidade regional, Espanha apresenta estratégias de investimento muito distintas consoante a localização.

Madrid é impulsionada sobretudo pelo setor financeiro e pela procura residencial de longo prazo. Barcelona continua fortemente dependente do turismo e sujeita a maior pressão regulatória. Já cidades costeiras como Málaga e Valência beneficiam do crescimento do teletrabalho, da imigração internacional e da procura associada ao estilo de vida mediterrânico.

Ou seja, cada cidade espanhola funciona quase como um mercado independente, com diferentes ciclos, fontes de procura e riscos regulatórios.

Isto significa que Espanha oferece mais oportunidades, mas também exige maior capacidade de análise e seleção por parte do investidor — identificar quais regiões ainda estão em crescimento, quais mercados já atingiram maturidade e onde ainda existe potencial de valorização.

Para investidores experientes, que procuram oportunidades mais ativas e diversificadas, Espanha pode oferecer maior profundidade de mercado.

Portugal, pelo contrário, apresenta uma estrutura mais concentrada e previsível.

Lisboa e Porto são impulsionados pela procura ligada ao emprego, residentes internacionais e habitação permanente, criando mercados de arrendamento relativamente estáveis. O Algarve representa sobretudo um mercado turístico e de segunda habitação. Já cidades universitárias como Braga e Coimbra seguem outra lógica.

Estas cidades beneficiam de um fluxo contínuo de estudantes e jovens profissionais, criando uma procura consistente por apartamentos pequenos, estúdios e alojamento estudantil. Comparativamente aos mercados mais dependentes do turismo, este tipo de procura tende a ser mais estável e sustentável no longo prazo.

Por isso, se a principal força de Espanha está na dimensão e diversidade do mercado, a vantagem de Portugal reside na simplicidade, transparência e facilidade de entrada.

Para investidores que procuram estabilidade, lógica de mercado mais clara e uma gestão mais simples dos ativos, Portugal tende a ser mais acessível.

Ambiente Fiscal e Regulatório: Portugal Continua Mais Favorável

Nos últimos anos, Espanha tem enfrentado uma pressão crescente sobre o mercado habitacional, o que levou ao aumento do debate político em torno do investimento estrangeiro e do acesso à habitação.

Em 2025, Espanha chegou a discutir a possibilidade de implementar um “imposto de 100%” sobre compras imobiliárias por cidadãos não pertencentes à União Europeia. Embora a medida ainda não tenha sido aprovada, demonstra a crescente sensibilidade política em torno do capital estrangeiro e da habitação.

Portugal, em comparação, continua a apresentar um ambiente regulatório relativamente estável.

O país mantém um elevado nível de transparência jurídica, um sistema de propriedade claro e impostos anuais relativamente moderados. O IMI (Imposto Municipal sobre Imóveis) situa-se geralmente em torno dos 0,3% na maioria dos municípios, valor considerado competitivo no contexto europeu.

Já abordámos anteriormente em detalhe todos os custos associados à compra de imóvel em Portugal: Guia Completo dos Impostos na Compra de Casa em Portugal

Além disso, enquanto membro da União Europeia e do Espaço Schengen, Portugal continua a atrair residentes internacionais e investidores que procuram estabilidade e mobilidade dentro da Europa.

Risco de Detenção: A Questão dos “Okupas” em Espanha

Para além da rentabilidade e da fiscalidade, muitos investidores estrangeiros avaliam também os riscos associados à posse de longo prazo.

Nos últimos anos, um dos temas mais discutidos em Espanha tem sido o fenómeno dos “Okupas” — ocupação ilegal de imóveis vazios.

Em determinadas situações, uma vez ocupado ilegalmente, o imóvel pode exigir um processo judicial relativamente demorado para recuperar a posse, sobretudo em regiões onde a pressão habitacional e a proteção social têm maior peso político.

Isto não significa que Espanha não proteja o direito de propriedade. No entanto, reflete desafios sociais e habitacionais que têm vindo a ganhar maior visibilidade em algumas regiões do país.

Para proprietários estrangeiros que não residem localmente ou mantêm imóveis desocupados durante longos períodos, esta situação pode gerar preocupações adicionais relativamente à segurança do investimento.

Por esse motivo, muitos investidores em Espanha valorizam especialmente: Gestão ativa do imóvel, Ocupação contínua, Segurança e condomínio, Equipas locais de gestão patrimonial, etc.

Portugal, embora não esteja totalmente imune a situações semelhantes, apresenta uma incidência muito menor e um impacto de mercado bastante mais reduzido.

Além disso, Portugal reforçou recentemente a proteção do direito de propriedade. A nova Lei n.º 67/2025 acelerou os procedimentos judiciais relacionados com ocupações ilegais, permitindo em certos casos uma recuperação mais rápida do imóvel.

Para muitos investidores internacionais, isto reforça a perceção de Portugal como um mercado mais estável e previsível para investimento de longo prazo.

Então, Portugal ou Espanha?

Espanha oferece grandes centros urbanos, maior dinamismo económico e uma forte internacionalização. É um mercado diversificado, competitivo e cheio de oportunidades regionais.

Portugal, por outro lado, oferece um ambiente mais estável e acessível, com menor pressão populacional, ritmo de vida mais tranquilo e uma estrutura de mercado mais simples de compreender.

Nenhum dos dois países é objetivamente “melhor” — simplesmente correspondem a perfis de investidores diferentes.

Comparação	Portugal	Espanha
Estrutura de Mercado	Mercado menor, mais concentrado e mais simples	Mercado maior e mais diversificado
Lógica Principal	Estabilidade e longo prazo	Oportunidades regionais e ciclos de mercado
Cidades Principais	Lisboa, Porto, Braga	Madrid, Barcelona, Málaga
Rentabilidade de Arrendamento	Cerca de 5%–7%, mais elevada em cidades secundárias	Cerca de 5% em média
Primeira Compra Internacional	Mais fácil de compreender	Mercado mais complexo
Ambiente Regulatório	Mais estável e favorável ao investimento	Maior debate político e diferenças regionais
Perfil de Investidor	Conservador e de longo prazo	Mais ativo e experiente