海外置产选葡萄牙还是西班牙？

14 五月 2026, 10:00

在欧洲房地产市场中，葡萄牙与西班牙一直是最常被放在一起比较的两个国家。

两者同处伊比利亚半岛，拥有相似的气候条件、生活方式与饮食文化，也同样具备成熟的旅游产业、完善的医疗体系以及欧盟国家普遍拥有的社会福利与教育资源。从长期生活角度来看，两国都属于欧洲生活质量较高、国际人口持续流入的热门目的地。

所以我们来比较一下这两个国家在房地产结构、政策环境以及投资逻辑上是否存在明显差异。

从市场结构来看：西班牙更大，葡萄牙更集中

从体量上看，西班牙房地产市场明显更大。西班牙拥有更多人口、更大的城市体系以及更广泛的区域市场，例如马德里、巴塞罗那、瓦伦西亚、马拉加等，整体市场流动性与交易规模更强。旅游规模也高于葡萄牙，2025年西班牙游客数量继续位居全球前列。

而葡萄牙市场相对更“小而集中”。核心需求主要围绕里斯本、波尔图以及部分沿海区域展开，但也正因如此，市场结构更加清晰，投资逻辑更容易理解。

近年来，葡萄牙房地产市场增长速度在欧洲处于前列。2025年全国房价同比上涨约16%–20%，部分区域涨幅更高。

从投资回报来看：西班牙选择更多，葡萄牙结构更清晰

从租金收益率来看，两国其实都具备吸引力。数据显示，2025年葡萄牙整体租金收益率约在5%–7%之间，部分二线城市甚至更高；西班牙整体则约在5%左右。

西班牙由于城市数量多、区域差异大，不同板块往往会呈现完全不同的投资逻辑。

例如马德里更偏向金融与长期居住市场，巴塞罗那受到旅游与监管政策影响明显，而马拉加、瓦伦西亚等沿海城市，则更多依赖国际人口、度假需求与远程办公趋势。不同区域之间，需求来源、价格波动与政策环境都可能存在明显差异。

这意味着，西班牙虽然机会更多，但也需要投资者对不同城市进行更深入的判断与筛选，投资者需要判断哪个区域正在增长，哪个城市仍有空间，以及哪些市场已经进入成熟阶段。因此，西班牙更适合熟悉市场、愿意主动筛选机会的投资者。

相比之下，葡萄牙的市场规模较小，但整体结构更集中，市场逻辑也更加统一。里斯本和波尔图的核心需求，主要来自就业、国际人口与长期居住，因此更容易形成稳定的长期租赁市场；阿尔加维代表度假型市场；而布拉加、科英布拉这样的大学城，则是另一种逻辑。由于当地长期存在稳定的学生与年轻人口流入，对小户型、公寓以及学生住宿的需求会持续存在，往往更稳定，也更容易形成长期出租关系。

因此，如果说西班牙的吸引力在于市场规模和选择面，葡萄牙的优势则在于路径清晰和进入门槛相对友好。对于经验丰富、希望在多个城市中筛选机会的投资者，西班牙具备更大的市场空间；而对于希望降低复杂度、寻找稳定现金流与长期配置机会的投资者，葡萄牙往往更容易建立清晰的投资逻辑。

从政策与税务来看：葡萄牙整体更友好

近年来，西班牙房地产市场面临越来越明显的住房压力，因此政策层面开始出现更多针对外国投资的讨论。

2025年，西班牙曾提出针对非欧盟买家的“100%房产税”方案，虽然目前尚未正式落地，但已经反映出当地对于海外资本与住房问题的敏感度正在提升。

相比之下，葡萄牙整体政策环境仍相对稳定。葡萄牙在房地产持有税、产权制度以及整体法律透明度方面，依然保持较高的国际友好度子。IMI（房产税）整体也维持在较低水平，多数城市维持在0.3%左右。

关于葡萄牙购房涉及的一次性税费，我们此前也做过更详细的整理：葡萄牙买房税费攻略，超全！一篇讲清全部成本结构

同时，葡萄牙作为欧盟与申根成员国，在长期居留、国际人口流动以及跨境资产配置方面，仍然具备较强吸引力。

从持有风险来看：西班牙的 “Okupas” 问题也常被关注

除了市场与收益结构之外，越来越多海外投资者在比较葡萄牙与西班牙时，也会开始关注房产持有过程中的管理风险。

其中，西班牙近年来被频繁讨论的 “Okupas”（非法占屋）问题，就是许多国际买家关注的重点之一。所谓 Okupas，通常指未经授权占用空置房产的人群。在部分情况下，房屋一旦被长期非法占用，业主需要通过法律程序才能完成驱动，而这一过程过去在某些地区可能持续较长时间。

需要注意的是，这并不意味着西班牙“无法保护产权”，而是由于当地长期存在住房压力、社会福利与弱势群体保护等复杂因素，使相关问题在社会层面的讨论度较高。

尤其对于不长期居住当地、房屋长期无人管理的海外业主而言，这类问题会让“持有安全性”成为投资决策中的重要考量。因此，在西班牙置业时，很多投资者会更加重视房屋是否长期出租、是否有物业与安保管理、是否有本地资产管理团队等等。

相比之下，葡萄牙整体社会规模与市场影响明显较低，相关讨论度也远低于西班牙。而且葡萄牙近年正在进一步强化对产权的保护。2025年通过的新法律（Law No. 67/2025）进一步加快了非法占屋案件的处理程序，在部分情况下，法院可更快启动房产返还机制，以提高产权保护效率。

因此，从长期持有角度来看，葡萄牙整体仍然被许多国际投资者视为一个相对更稳定、可预期的市场。