海外置產選葡萄牙還是西班牙？

14 5月 2026, 10:00

在歐洲房地產市場中，葡萄牙與西班牙一直是最常被放在一起比較的兩個國家。

兩者同處伊比利亞半島，擁有相似的氣候條件、生活方式與飲食文化，也同樣具備成熟的旅遊產業、完善的醫療體系以及歐盟國家普遍擁有的社會福利與教育資源。從長期生活角度來看，兩國都屬於歐洲生活品質較高、國際人口持續流入的熱門目的地。

所以我們來比較一下，這兩個國家在房地產結構、政策環境以及投資邏輯上，是否存在明顯差異。

從市場結構來看：西班牙更大，葡萄牙更集中

從體量上看，西班牙房地產市場明顯更大。西班牙擁有更多人口、更大的城市體系以及更廣泛的區域市場，例如馬德里、巴塞隆納、瓦倫西亞、馬拉加等，整體市場流動性與交易規模更強。旅遊規模也高於葡萄牙，2025年西班牙旅客數量繼續位居全球前列。

而葡萄牙市場相對更「小而集中」。核心需求主要圍繞里斯本、波爾圖以及部分沿海區域展開，但也正因如此，市場結構更加清晰，投資邏輯更容易理解。

近年來，葡萄牙房地產市場增長速度在歐洲處於前列。2025年全國房價年增約16%–20%，部分區域漲幅更高。

從投資回報來看：西班牙選擇更多，葡萄牙結構更清晰

從租金收益率來看，兩國其實都具備吸引力。數據顯示，2025年葡萄牙整體租金收益率約在5%–7%之間，部分二線城市甚至更高；西班牙整體則約在5%左右。

西班牙由於城市數量多、區域差異大，不同板塊往往會呈現完全不同的投資邏輯。

例如馬德里更偏向金融與長期居住市場，巴塞隆納受到旅遊與監管政策影響明顯，而馬拉加、瓦倫西亞等沿海城市，則更多依賴國際人口、度假需求與遠距工作趨勢。不同區域之間，需求來源、價格波動與政策環境都可能存在明顯差異。

這意味著，西班牙雖然機會更多，但也需要投資者對不同城市進行更深入的判斷與篩選。投資者需要判斷哪個區域正在成長、哪個城市仍有空間，以及哪些市場已經進入成熟階段。因此，西班牙更適合熟悉市場、願意主動篩選機會的投資者。

相比之下，葡萄牙的市場規模較小，但整體結構更集中，市場邏輯也更加統一。里斯本與波爾圖的核心需求，主要來自就業、國際人口與長期居住，因此更容易形成穩定的長期租賃市場；阿爾加維代表度假型市場；而布拉加、科英布拉這樣的大學城，則是另一種邏輯。由於當地長期存在穩定的學生與年輕人口流入，對小戶型、公寓以及學生住宿的需求會持續存在，往往更穩定，也更容易形成長期出租關係。

因此，如果說西班牙的吸引力在於市場規模與選擇面，那麼葡萄牙的優勢則在於路徑清晰與進入門檻相對友善。對於經驗豐富、希望在多個城市中篩選機會的投資者，西班牙具備更大的市場空間；而對於希望降低複雜度、尋找穩定現金流與長期配置機會的投資者，葡萄牙往往更容易建立清晰的投資邏輯。

從政策與稅務來看：葡萄牙整體更友好

近年來，西班牙房地產市場面臨越來越明顯的住房壓力，因此政策層面開始出現更多針對外國投資的討論。

2025年，西班牙曾提出針對非歐盟買家的「100%房產稅」方案，雖然目前尚未正式落地，但已經反映出當地對於海外資本與住房問題的敏感度正在提升。

相比之下，葡萄牙整體政策環境仍相對穩定。葡萄牙在房地產持有稅、產權制度以及整體法律透明度方面，依然保持較高的國際友好度。IMI（房產稅）整體也維持在較低水平，多數城市維持在0.3%左右。

關於葡萄牙購房涉及的一次性稅費，我們此前也做過更詳細的整理：葡萄牙買房稅費攻略，超全！一篇講清全部成本結構

同時，葡萄牙作為歐盟與申根成員國，在長期居留、國際人口流動以及跨境資產配置方面，仍然具備較強吸引力。

從持有風險來看：西班牙的 “Okupas” 問題也常被關注

除了市場與收益結構之外，越來越多海外投資者在比較葡萄牙與西班牙時，也會開始關注房產持有過程中的管理風險。

其中，西班牙近年來被頻繁討論的 “Okupas”（非法佔屋）問題，就是許多國際買家關注的重點之一。所謂 Okupas，通常指未經授權占用空置房產的人群。在部分情況下，房屋一旦被長期非法占用，業主需要透過法律程序才能完成驅逐，而這一過程過去在某些地區可能持續較長時間。

需要注意的是，這並不意味著西班牙「無法保護產權」，而是由於當地長期存在住房壓力、社會福利與弱勢群體保護等複雜因素，使相關問題在社會層面的討論度較高。

尤其對於不長期居住當地、房屋長期無人管理的海外業主而言，這類問題會讓「持有安全性」成為投資決策中的重要考量。因此，在西班牙置業時，很多投資者會更加重視房屋是否長期出租、是否有物業與安保管理、是否有本地資產管理團隊等等。

相比之下，葡萄牙整體社會規模與市場影響明顯較低，相關討論度也遠低於西班牙。而且葡萄牙近年正在進一步強化對產權的保護。2025年通過的新法律（Law No. 67/2025）進一步加快了非法占屋案件的处理程序，在部分情況下，法院可更快啟動房產返還機制，以提高產權保護效率。

因此，從長期持有角度來看，葡萄牙整體仍然被許多國際投資者視為一個相對更穩定、可預期的市場。