在過去的幾年裡，葡萄牙的房地產市場正經歷著一次非常明顯的變化：推動市場增長的主要動力不再僅僅是旅遊業，而是持續的人口流入。越來越多來自世界各地的海外居民選擇長期居住在葡萄牙，而不僅僅是短期的旅遊停留。這種變化正在逐漸重新塑造葡萄牙房產市場的底層邏輯。

為什麼越來越多人搬到葡萄牙？

過去十年，葡萄牙逐漸成為歐洲國際人口增長最快的國家之一。根據葡萄牙移民局（AIMA）的數據，截至 2025 年，葡萄牙的外籍居民人數已超過 100 萬人，約佔該國總人口的 10%。與五年前相比，外籍人口數量幾乎翻倍。

這種人口增長背後的原因相對直接。與許多其他歐洲國家相比，葡萄牙仍然保持著較低的生活成本、溫暖的气候以及穩定安全的社會環境。同時，作為歐盟和申根成員國，葡萄牙持續吸引著追求歐洲生活方式和國際流動性的群體。隨著遠程辦公、數字遊民、國際教育以及退休移民的興起，現在有更多人將葡萄牙視為長期居住地，而非單純的度假地。

哪些人群正在進入葡萄牙？

目前進入葡萄牙的人口主要由幾個不同的群體組成。

一方面是歐洲內部的遷移。來自法國、德國、英國和荷蘭等國的居民在持續遷入葡萄牙，特别是里斯本、波爾圖和阿爾加維（Algarve）地區。這些群體包括退休人群，也包括遠程辦公者和高收入家庭。

與此同時，來自美國和巴西的移民也在顯著增長。特別是近年來，美國買家在葡萄牙房地產市場中表現得越來越活躍，許多人將葡萄牙視為在歐洲長期生活和進行國際資產配置的重要目的地。

此外，國際學生的數量也在迅速上升。布拉加（Braga）、科英布拉（Coimbra）和波爾圖等大學城持續吸引著越來越多的留學生和年輕群體，這為租賃市場創造了穩定的長期需求。

人口流入，會影響什麼？

房地產最核心的本質，其實是「人住在哪裡」。

當一個城市有更多的人流入時，住房需求會自然增加，租賃市場會變得更加活躍，空置率會下降，長期來看，租金和房價往往會隨之增長。

許多年來，投資者非常關注旅遊業的數據，因為旅遊業帶動了短期消費和度假租賃。但在今天，市場開始越來越關注長期的人口趨勢，因為長期居民創造的是真實且持久的居住需求。

這種轉變也意欲著，葡萄牙的房產市場正逐漸從「旅遊市場」向真正的「居住市場」演變。